Possibles escenaris per al mercat immobiliari a Espanya el 2025: Nova bombolla o boom imminent?
Comencem pels bàsics: Què és una bombolla immobiliària?
Parlem de bombolla quan els preus dels immobles (cases, pisos, terrenys) pugen de manera molt ràpida i exagerada, més enllà del que seria raonable segons la demanda real i el valor real dels béns. Aquesta pujada de preus es produeix, sovint, per l'especulació i les expectatives que els preus continuaran augmentant.
Quan la bombolla peta, els preus baixen dràsticament, ja que el mercat es sobrepassa i moltes persones que havien comprat a preus alts acaben tenint pèrdues. Això pot provocar crisis econòmiques i dificultats per aquelles persones que han adquirit immobles a preus inflats.
En resum, una bombolla immobiliària és una sobrevaloració temporal del mercat immobiliari que acaba col·lapsant quan els preus ja no són sostenibles.
I què diuen els experts: som davant d'una nova bombolla o d'un boom imminent? Pel 2025, alguns experts com l’economista Gonzalo Bernardos, pronostiquen un boom històric en la compra d’habitatges, mentre que d’altres són més cauts. En qualsevol cas, tots ells estan d’acord en que no hi ha indicis que estiguem davant d’una nova bombolla immobiliària. Malgrat les comparacions amb la situació pre-crisi de 2008, els economistes coincideixen amb que la dinàmica actual no és la mateixa i que els factors que van provocar la bombolla anterior no es repeteixen.
Segons José Garcia Montalvo, catedràtic d’Economica a l’Universitat Pompeu Fabra, un dels principals errors d’interpretació per part de l’opinió pública és creure que l’augment de l’oferta d’habitatge comporta un increment dels preus. De fet, Montalvo subratlla que en condicions normals, un increment de l'oferta tendeix a reduir els preus, una regla fonamental en l’economia que s’ha aplicat durant segles. El que va provocar la bombolla immobiliària de principis dels 2000 no va ser un excés d’oferta, sinó un excés de crèdit. Durant aquell període, el crèdit a activitats immobiliàries va arribar al 43% del PIB, mentre que el crèdit a les famílies va superar el 64%. Aquesta situació va crear una sobrealimentació artificial dels preus, que ara no es repeteix.
En l’actualitat, el crèdit a activitats immobiliàries és només del 5% del PIB, i el crèdit hipotecari a les famílies ronda el 32%, per sota de la mitjana europea. Aquests nivells de finançament controlat, combinats amb una oferta d'habitatge més moderada, són elements que, segons els experts, no apuntalen una nova bombolla. Montalvo ho deixa clar: "L'aire d’una bombolla és el crèdit, i actualment no hi ha un accés desmesurat al finançament com el 2007".
Mirada en detall a les previsions pel 2025Si atenem a les previsions de l’economista Judit Muntoriol, publicades per CaixaBank Research es preveu que el creixement del sector es mantingui, tot i que amb alguns reptes estructurals.
Durant aquest any, s’espera que el Banc Central Europeu redueixi els tipus d’interès fins arribar al 2% a finals d'any, permetent hipoteques amb tipus fix que podrien oscil·lar entre l'1,7% i l'1,8% , la qual cosa afavoriria l’accés a finançament a les persones amb ingressos més modestos.
D’altra banda es preveu que les famílies recuperin poder adquisitiu i que la població segueixi creixent. Concretament, es calcula que el nombre de transaccions immobiliàries arribarà a les 650.000 operacions, una xifra que consolidarà la tendència alcista iniciada el 2024. També es preveu que la construcció d’habitatges nous continuï augmentant, amb fins a 135.000 visats d’obra nova aprovats, la qual cosa és positiva, però insuficient per atendre la demanda de vivenda.
Quant als preus, s’espera que segueixin a l’alça. El Ministeri d’Habitatge parla d'un increment del 5,9%, mentre que l’INE estima una pujada del 7,2%. Aquesta tendència es veu impulsada per la persistència d’una alta demanda enfront d’una oferta insuficient, especialment en les zones urbanes amb major pressió residencial, com ara Madrid o Barcelona. És per això que s’espera que les zones metropolitanes més petites, properes a les grans ciutats i ben connectades, guanyin protagonisme i s’hi observi més operacions de compravenda.
Un dels principals reptes del 2025 serà l’accessibilitat a l’habitatge. Tot i la millora del finançament hipotecari, l’augment dels preus farà que el nombre d’anys de salari necessari per comprar un habitatge passi de 7,2 a 7,5 anys.
El mercat de lloguer a Espanya continuarà vivint moments complicats. Les polítiques de control de preus, l’augment de la fiscalitat per als propietaris i la creixent inseguretat jurídica han fet que molts propietaris retirin els seus immobles del mercat de lloguer. Això ha provocat una caiguda de l’oferta i ha fet que moltes persones decideixin optar per la compra d’un habitatge per evitar futures pujades. Aquesta situació ha portat a la paradoxa que, en moltes capitals de província, la quota mitjana d’una hipoteca és inferior al preu d’un lloguer i això, desafortunadament, s'estima que continuarà sent així durant el 2025.
En resum, el 2025 es preveu com un any de creixement per al sector immobiliari, amb un augment de les operacions i dels preus, però amb desafiaments com la dificultat d’accés a l’habitatge i la necessitat d’una major oferta per equilibrar el mercat.
Roman, S. (2025/16/02) Gonzalo Bernardos lanza una advertencia sobre la compra de la vivienda en España durante 2025: "Va a ser un festival". El Confidencial. https://www.elconfidencial.com/economia/2025-02-16/gonzalo-bernardos-advertencia-compra-vivienda-2025-crecimiento_4066070/
VV.AA. (2025/04/02) Expectativas del sector inmobiliario para el 2025. API Research. https://research.api.info/x-tribuna-immoscopia-2025-dosier/
Muntoriol, Judit. (2025/03/02) Noves previsions per al sector immobiliari espanyol: el cicle alcista es consolida el 2025. CaixaBank Research. Anàlisi sectorial immobiliari. https://www.caixabankresearch.com/ca/analisi-sectorial/immobiliari/noves-previsions-al-sector-immobiliari-espanyol-cicle-alcista
